近幾年，全國范圍內(nèi)政府采購服務(wù)類采購比重上升明顯。據(jù)財政部統(tǒng)計，2016年服務(wù)類采購規(guī)模為10219.3億元，較上年增加1516.9億元，增長45.4%，占全國政府采購?fù)趶揭?guī)模的18.9%，較上年提高3個百分點。

目前，多個省市已將物業(yè)管理服務(wù)列入政府集中采購目錄，物業(yè)管理服務(wù)采購在服務(wù)類采購中占有的比例越來越大。

由于物業(yè)管理服務(wù)項目具有一定的特殊性，因此，采購代理機(jī)構(gòu)在編制招標(biāo)文件時把握好如下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是非常必要的 。

1、禁止物業(yè)資質(zhì)作為資格條件

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知（建辦房[2017]75號）明確今后將不再受理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審定申請和資質(zhì)變更、更換、補(bǔ)證申請。也就是說，以往由政府部門主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定工作就此取消了。因此，已取消的物業(yè)資質(zhì)不能再作為供應(yīng)商的資格條件或者實質(zhì)性條款了，已取消的物業(yè)資質(zhì)也不易作為加分項。

2、合理確定是否專門面向中小企業(yè)采購

采購代理機(jī)構(gòu)應(yīng)與采購人溝通，合理選擇物業(yè)服務(wù)項目資格條件是面向中小企業(yè)采購還是面向所有各類供應(yīng)商采購？依據(jù)財政部 、工業(yè)和信息化部印發(fā)的《政府采購促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展暫行辦法》的通知 （財庫[2011]181號），如果非專門面向中小企業(yè)的項目，存在對小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的扣除問題，如果專門面向中小企業(yè)的項目，就不存在對小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的扣除問題。

一般來講，如果采購人傾向于選擇中小型企業(yè)，資格條件應(yīng)當(dāng)設(shè)定專門面向中小企業(yè)采購，也符合國家產(chǎn)業(yè)政策。如果采購人傾向于選擇大型企業(yè)，可以選擇面向大、中、小、微型等各類供應(yīng)商采購，但應(yīng)當(dāng)明確給予小型和微型企業(yè)產(chǎn)品的價格給予6%-10%的價格折扣優(yōu)惠。

3、評委人數(shù)依三年總采購金額確定

對于一般的采購項目來說，基本都是一年一招，其采購金額自然就是當(dāng)年度的預(yù)算金額。但對于采用一次招標(biāo)三年沿用、分三個年度分別簽訂合同的方式實施的物業(yè)管理采購項目，其項目采購額又該如何認(rèn)定呢？

物業(yè)管理項目雖采用一次性招標(biāo)，招標(biāo)的數(shù)量是第一年的，投標(biāo)人的投標(biāo)總價也是第一年的，但由于這一次招標(biāo)決定了以后三年的量和預(yù)算，財政預(yù)算一年一預(yù)算，后兩年的預(yù)算還沒有下來，屬于提前啟動，中標(biāo)供應(yīng)商的既得利益是3年的合同。因此，真正的采購金額（虛擬）應(yīng)當(dāng)是三年的預(yù)算總金額。依據(jù)《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財政部令87號）第四十七條規(guī)定，如果預(yù)算總采購金額超過1000萬元的，評標(biāo)委員會成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7人以上單數(shù)，否則為5人以上單數(shù)。

4、合理設(shè)定評標(biāo)辦法

首先，評標(biāo)辦法重在物業(yè)管理單位的服務(wù)能力。

物業(yè)管理項目招標(biāo)采購的標(biāo)的是"服務(wù)"，其與一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)的最大區(qū)別表現(xiàn)在：物業(yè)單位不承擔(dān)物質(zhì)生產(chǎn)任務(wù)，只是受采購人的委托，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)對項目提供保潔，設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生，安全等服務(wù)。

鑒于以上特性，選擇物業(yè)服務(wù)中標(biāo)人的基本原則是"基于團(tuán)隊能力和項目經(jīng)理的選擇"。服務(wù)工作完成得好還是不好，不僅依賴于執(zhí)行物業(yè)業(yè)務(wù)是否遵循了規(guī)范化的管理程序和方法，還取決于參與物業(yè)管理工作具體人員的業(yè)務(wù)專長、經(jīng)驗、判斷能力、創(chuàng)新想象力，以及風(fēng)險意識等。因此，對物業(yè)公司的選擇很大程度上是取決于整體服務(wù)方案策劃及實施方案、項目管理組織架構(gòu)及管理制度、項目人員配置、項目經(jīng)理能力等，這些因素應(yīng)當(dāng)成為物業(yè)服務(wù)采購項目評審的重點，因此設(shè)定評標(biāo)辦法時應(yīng)當(dāng)考慮以上因素。

其次，只重報價會得不償失。

一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)時，選擇中標(biāo)人的原則是：在技術(shù)上達(dá)到需求標(biāo)準(zhǔn)的前提下，主要考慮價格的競爭性。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)不直接產(chǎn)出新的物質(zhì)成果或信息成果，物業(yè)服務(wù)工作是智力服務(wù)。物業(yè)招標(biāo)中把物業(yè)單位的服務(wù)能力放在第一位，物業(yè)單位如能提供高質(zhì)量的服務(wù)，往往能使采購人獲得節(jié)約項目投資的效益，因此如過多考慮報價因素將得不償失，依據(jù)《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（財政部令87號）第五十五條，最低報價分不低于10分，在實際操作中，報價分值不宜過高，一般報價分宜控制為10-20分，適當(dāng)弱化報價的權(quán)重。

選擇物業(yè)管理單位時，鼓勵的主要是能力競爭，而不是價格競爭。如果對物業(yè)單位的服務(wù)能力不給予足夠重視，只依據(jù)報價高低確定中標(biāo)人，就忽視了高質(zhì)量的服務(wù)。因此，物業(yè)招標(biāo)評審時以技術(shù)和人員素質(zhì)為主，不以最低價格為主要定標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，這是與一般的貨物、設(shè)備或工程等招標(biāo)項目的評標(biāo)因素最大的不同。

第三，要合理設(shè)定業(yè)績加分項。

在具體操作中，不宜以業(yè)績作為資格條件或門檻，限制投標(biāo)人進(jìn)入政府采購市場。理論上講，政府采購不應(yīng)過分追求投標(biāo)人的業(yè)績，但對于服務(wù)采購，業(yè)績通常是一個加分因素。這主要是因為服務(wù)項目不直接產(chǎn)出新的物質(zhì)成果或信息成果，是一種人的服務(wù)，而人的服務(wù)好壞，大多取決于服務(wù)人員的經(jīng)驗和經(jīng)歷，因此將業(yè)績作為加分項，有助于采購到高質(zhì)量的服務(wù)。

實際操作中，對投標(biāo)人的相關(guān)業(yè)績情況進(jìn)行科學(xué)合理的考查，可以更直觀地反映出投標(biāo)人在經(jīng)營銷售狀況和項目實施能力等方面的差異，有助于形成公平合理的評標(biāo)結(jié)論。但業(yè)績加分不宜過高，可以控制在3-5分左右，如果業(yè)績加分過大，勢必造成有過度擴(kuò)大業(yè)績的傾向，對新成立的公司不公平。

《政府采購法實施條例》對可作為加分條件和中標(biāo)條件的業(yè)績、獎項做出了明確限制。該條例第二十條第(四)款規(guī)定：“以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績、獎項作為加分條件或者中標(biāo)、成交條件的”屬于以不合理的條件對供應(yīng)商實行差別待遇或者歧視待遇。筆者認(rèn)為，該條規(guī)定并非禁止類似業(yè)績作為加分條件，而是禁止以特定行政區(qū)域或者特定行業(yè)的業(yè)績作為加分條件，其目的是為了打破地區(qū)封鎖，形成全國統(tǒng)一開放的市場。筆者的理解是：類似業(yè)績要求不能加上行政區(qū)域或行業(yè)的名稱，比如在招標(biāo)文件中的業(yè)績要求中不能限制在上海市范圍內(nèi)或在某一行業(yè)內(nèi)等等。 需要強(qiáng)調(diào)的是，只有在投標(biāo)時遞交了符合要求的業(yè)績證明才可以在評標(biāo)時被加分。

第四，評標(biāo)辦法中宜明確哪些為客觀分

在制定技術(shù)分評定辦法或標(biāo)準(zhǔn)時，為提高評審效率和評審更加客觀公正，評標(biāo)辦法宜客觀分和主觀分互相補(bǔ)充和搭配，而且宜在招標(biāo)文件中明確哪些評審項目為客觀分?？陀^分的評分可以討論，每個評委的打分必須一致。物業(yè)服務(wù)項目中，報價得分、投標(biāo)文件編制、項目經(jīng)理、人員配置、近3年以來類似項目業(yè)績、通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證等情況可以明確為客觀分。

5、采購需求宜明確最低人員配置要求

任何采購都產(chǎn)生于采購人的采購需求，采購需求填報是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對于物業(yè)服務(wù)項目的采購人來講，應(yīng)該清楚地知道自己獨特的物業(yè)服務(wù)采購需求：需要物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、需要多少人員配備、物業(yè)服務(wù)的要求等等。采購人的采購需求是物業(yè)服務(wù)采購文件的核心部分，也是非常關(guān)鍵的一環(huán)。

有些采購人的需求內(nèi)容頗多，但遺漏了最為重要的內(nèi)容，如沒有在需求中明確最低人員配置要求和配置明細(xì)表，沒有明確項目經(jīng)理、保潔、保安、維保、會務(wù)等人員的人數(shù)和具體要求等。筆者認(rèn)為，服務(wù)項目本質(zhì)上招的就是團(tuán)隊和人，如果沒有這些重要的要求，又如何去采購和合理報價呢？

6、招標(biāo)文件宜明確專項服務(wù)外包要求

服務(wù)中有些專項可以外包，招標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)明確專項服務(wù)外包要求，杜絕中標(biāo)人隨意分包現(xiàn)象發(fā)生。

一般來講，可以在招標(biāo)文件中明確：1、投標(biāo)人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。2、在投標(biāo)時已經(jīng)確定有委托專項服務(wù)事項的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中說明；投標(biāo)文件中未說明有委托專項服務(wù)事項的，中標(biāo)后一律不得再委托專項服務(wù)。3、大型企業(yè)向中小企業(yè)分包的金額，可計入面向中小企業(yè)采購的統(tǒng)計數(shù)額。