在實際工作中，經(jīng)常會遇到這樣的情況：一到竣工結(jié)算的時候，總是出現(xiàn)許多扯不清的爭議問題。有的爭議主要由于合同內(nèi)容有漏洞，有的是因為變更洽商簽署意見不明確，還有的是最初投標報價時投標書中就存在錯誤等等，今天，甲級造價咨詢公司老師傅來講講甲乙雙方的具體職責。

甲、乙雙方各環(huán)節(jié)職責

工程施工不止影響項目的成本也影響項目的總體品質(zhì)，因此有效的做好工程造價非常重要，尤其需要注意以下幾點：

一、設(shè)計以及圖紙會審階段：

提前明確職責

1、設(shè)計圖紙質(zhì)量的好與差，直接關(guān)系到工程進度的快慢和工程造價的高低，一方面要通過推行限額設(shè)計來降低造價，另一方面圖紙設(shè)計完成后，造價人員應(yīng)參與圖紙會審，從造價角度對圖紙的設(shè)計質(zhì)量進行把關(guān)，可以有效地減少結(jié)算中因圖紙問題而引起的爭議和索賠。

2、為了保證設(shè)計質(zhì)量，減少或杜絕圖紙中各項問題的出現(xiàn)，在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，可以在設(shè)計合同中添加以下內(nèi)容：因設(shè)計人設(shè)計錯誤或圖紙不完善，并且在設(shè)計交底中未及時發(fā)現(xiàn)和修改，造成施工過程中的返工及延誤工期，設(shè)計人應(yīng)按照一定比例承擔因此而造成的損失費用。

3、為了能及早地發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問題，將可能因為圖紙錯誤而導(dǎo)致的損失費用降到最低，也可以在施工協(xié)議書或建筑合同中添加圖紙會審方面的約定內(nèi)容，要求施工單位和監(jiān)理單位在圖紙會審階段及施工過程中應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并指出圖紙中存在的一些錯誤以及設(shè)計不完善的地方，以避免施工中返工及延誤工期的情況發(fā)生。

二、招標環(huán)節(jié)：

盡量委托同一家施工單位去施工

1、招標文件在劃分各標段的工程范圍和內(nèi)容時，應(yīng)本著便于施工、便于協(xié)調(diào)、節(jié)約造價的原則去劃分和界定。

2、在施工過程時，如果有多個施工單位同時進場，同一項目的工程內(nèi)容應(yīng)盡量委托同一家施工單位去施工，避免將工程內(nèi)容分解，從而避免因施工先后順序以及協(xié)調(diào)配合方面存在問題而造成的返工或誤工損失。

3、需明確招標文件中的一些暫定項目在最終結(jié)算時的調(diào)整方法、甲供材料設(shè)備的現(xiàn)場看護和安裝費用及其計算方法、工程中列為暫定價格的材料或設(shè)備的名稱和數(shù)量、最終結(jié)算辦法等。

4、如果是工程量清單招標，應(yīng)重點核查以下內(nèi)容：清單工程量是否準確、是否有漏項；項目描述的特征與圖紙或?qū)嶋H是否相符；對于清單計算錯誤的項目的調(diào)整辦法是否有規(guī)定；工程中特殊材料、特殊技術(shù)要求、現(xiàn)場是否存在特殊的環(huán)境等在招標文件中都應(yīng)給予明確說明。

5、在評標過程中，對于投標報價的審核應(yīng)重點核查是否有圍標從而故意抬高標價的現(xiàn)象；并且應(yīng)著重做好清標工作：澄清投標報價書中所包含的所有內(nèi)容是否響應(yīng)招標文件的要求；報價書中的工程項目內(nèi)容是否與圖紙及設(shè)計要求完全相符，有無丟漏項目、有無計價錯誤的項目；投標總報價的費用涵蓋內(nèi)容是否完整；材料價格是否合理；報價的構(gòu)成是否合理等。

如果在清標過程中發(fā)現(xiàn)投標報價書中有上述任一問題存在，都應(yīng)與投標單位當場核實澄清，并要求投標單位對投標報價書中出現(xiàn)的問題給予明確的書面澄清，作為后期結(jié)算工作的重要依據(jù)之一。

三、簽合同過程：

提前協(xié)商好工程造價

對于一項工程來說，合同簽訂的完善與否，合同價款確定的是否客觀合理，對能否嚴格控制工程造價有很大的影響。

1、從合同的內(nèi)容來看，合同內(nèi)容的約定是否完善，語句是否嚴謹至關(guān)重要，合同內(nèi)容如果不完善，會為后期變更、洽商的大量發(fā)生留下了隱患。尤其是對于固定總價合同來講，合同文本的核心內(nèi)容就是固定總價所包含的工作內(nèi)容，所以工作內(nèi)容的約定就是合同內(nèi)容的重點。

工程項目如果存在甲方指定分包的情況則應(yīng)在施工合同或協(xié)議中結(jié)合工程實際明確細化總包服務(wù)費的內(nèi)容。

2、從合同的形式來講，是采用可調(diào)價合同還是固定總價合同，要根據(jù)實際情況而定。

施工圖紙到位后，建設(shè)單位有關(guān)人員應(yīng)對施工圖紙進行整體的審核，對圖紙中存在的問題和錯誤能及時進行修正。

簽訂合同價款之前，應(yīng)具備完整的投標預(yù)算書，預(yù)算價格能夠客觀合理地反映工程造價，并且根據(jù)施工圖紙和工程實際情況能夠預(yù)見在施工過程中變更量不大，對于這種工程項目內(nèi)容簡單、施工圖紙明確、施工工期在一年以下的工程項目，可以采用固定總價合同，而且雙方的風險都較小。

如果工程項目較復(fù)雜，施工圖紙不是很完善。施工過程中可能會出現(xiàn)大量變更，對于這種情況，可以采用可調(diào)價合同，或作變更增減，或工程結(jié)算根據(jù)實際竣工圖重新?lián)嵕幹啤?/p>

四、變更材料價格：

專人負責前期做好備案

1、所審批材料的規(guī)格、型號；核定價是否包含材料的包裝費及運費等；易碎材料應(yīng)與供貨商約定運輸過程中的正常損耗率。

2、所審批材料如果是需加工制作的成品或半成品，應(yīng)注明是否包括運至施工現(xiàn)場的運費；應(yīng)明確核定價格中包含的工作內(nèi)容，如：加工制作及安裝的費用；應(yīng)明確具體的施工工藝、施工方法等，避免因?qū)徍艘庖姴幻鞔_而給結(jié)算工作造成不必要的爭議。

3、變更單以及材料審批單的收集整理是否規(guī)范，也是衡量我們工作做得是否完善的其中一個方面。

每項工程在施工過程中形成的所有審核資料都應(yīng)由專人負責進行整理。及時歸檔并按各單項工程及其工程項目中洽商變更發(fā)生日期的先后順序進行分類編號，建立臺賬，作為結(jié)算的重要依據(jù)。

對于工程預(yù)算管理人員，在施工過程中應(yīng)注重整理和完善工程中各種洽商、變更、會議紀要、材料認價單等結(jié)算資料，不論是核增還是核減造價的洽商，在過程中都要補充完整，使洽商內(nèi)容與工程實際相符，為最終的結(jié)算審核做好準備工作。

簽訂施工合同，乙方該注意什么？

建設(shè)工程施工合同的目的，是承包方通過人材機的調(diào)配在一定時間內(nèi)完成符合要求的建筑物，發(fā)包人按約定支付工程款。為了實現(xiàn)該目的，就需要對合同履行過程中的風險進行預(yù)防，為雙方解決爭議提供合同依據(jù)。

一、影響合同效力的因素

合同效力是合同審查的前提和基礎(chǔ)，建設(shè)工程施工合同技術(shù)專業(yè)性強、涉及內(nèi)容多、法律關(guān)系復(fù)雜，很多因素會影響到合同的效力，所以要對影響合同的效力的因素進行著重審查：

1、工程是否屬于依法必須招標的項目，是否進行了招投標？

2、是否存在中標無效的情形？

3、承包人是否具備相應(yīng)的資質(zhì)，資質(zhì)等級是否合格？

4、是否存在轉(zhuǎn)包、掛靠情形？

明確了上述問題，我們在審查合同的效力問題時就會有所側(cè)重，對合同的效力做到心中有數(shù)。

二、合同價款

合同價款條款是建設(shè)施工合同中最核心、最重要的條款，建設(shè)施工合同糾紛中80%的是造價糾紛，這就需要我們對合同價款的約定引起足夠的重視。應(yīng)注意以下問題：

1、招投標工程項目，簽約合同價即是投標價、中標價；直接發(fā)包的工程，簽約合同價為雙方簽約時協(xié)商確定的工程造價。

2、安全文明施工費由環(huán)境保護費、文明施工費、安全施工費、臨時設(shè)施費組成，應(yīng)當不低于《安全防護、文明施工措施費費率表》中的下限費率。

3、據(jù)2013計價規(guī)范第2.0.7項，暫估價指招標人在工程量清單中提供的用于支付必然發(fā)生但暫時不能確定價格的材料、工程設(shè)備的單價以及專業(yè)工程的金額。

4、暫列金額是用于施工合同簽訂時尚未確定或者不可預(yù)見的所需材料、設(shè)備、服務(wù)的采購，施工中可能發(fā)生的工程變更、合同約定調(diào)整因素出現(xiàn)時的工程價款調(diào)整以及發(fā)生的索賠、現(xiàn)場簽證確認等的費用。

5、不同的合同價格形式，發(fā)包人和承包商之間的風險分配是不同的，主要體現(xiàn)在工作內(nèi)容風險、工程量風險、單價風險等在發(fā)包人和承包人之間的分配。

三、工程承包范圍

工程承包范圍指承包人的工作范圍和內(nèi)容，應(yīng)盡可能將其細化明確，一般可寫到分部、子分部工程。如果條件允許，還可以約定本合同承包范圍之外的哪些專業(yè)工程由發(fā)包人另行發(fā)包或由發(fā)包人指定分包，同時約定承包人向?qū)I(yè)工程分包人提供的服務(wù)內(nèi)容及費用。

在約定承包范圍時，要注意明確約定施工界限，包括垂直施工界限、橫向施工界限以及各承包商之間的界限。如果該工程經(jīng)過招投標程序，承包范圍應(yīng)根據(jù)招投標文件填寫，以免產(chǎn)生爭議。

四、工期

工期一般與建設(shè)方的整體規(guī)劃密切相關(guān)，牽一發(fā)而動全身，所以為了督促施工方在約定的時間內(nèi)完成工程建設(shè)，一般會約定較重的違約責任，所以明確開工日期、實際開工日期、計劃竣工日期、實際竣工日期、工期延誤、工期順延、工期索賠、總工期等內(nèi)容尤其重要。應(yīng)注意的問題：

1、合同約定開工日期、開工報告載明開工日期、施工許可證上載明的開工日期均不相同的情況下，應(yīng)以監(jiān)理單位確認的開工報告中載明日期作為開工日期。

2、注意工期總?cè)諝v天數(shù)與根據(jù)前述計劃開竣工日期計算的工期天數(shù)不一致的，以工期總?cè)諝v天數(shù)為準，且這里的天數(shù)為日歷天數(shù)（包括法定節(jié)假日），實踐中真正的施工時間并不包括春節(jié)等節(jié)假日，所以承包人須注意節(jié)假日時間的長短，以免工期過短。

3、建設(shè)單位要求施工工期小于定額工期時，必須在招標文件中明示增加費用，壓縮的工期天數(shù)不得超過定額工期的30%。超過30%的，視為任意壓縮合理工期，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》處理。

4、雙方應(yīng)明確約定工期延誤、工期順延的情形，詳細約定進行工期索賠的程序。在違約責任中明確雙方關(guān)于工期的權(quán)利和義務(wù)，以此在發(fā)生工期方面的事實時，可以有所依據(jù)的維護自己的應(yīng)得利益。

五、工程質(zhì)量

“每一根鋼筋都充滿著法律”，質(zhì)量合格是取得合同價款的前提，工程質(zhì)量問題就是法律問題。《最高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定表明，只要承包人建設(shè)的工程質(zhì)量合格，即使其簽訂了一份無效的《建設(shè)工程施工合同》，也同樣可以參照合同約定獲得工程價款；若承包人所承包的工程建設(shè)質(zhì)量不合格，發(fā)包人就有權(quán)拒絕支付工程價款。應(yīng)注意的問題：

1、工程質(zhì)量必須達到國家標準規(guī)定的合格標準，雙方也可以做出其他約定，如取得“魯班杯”“錢江杯”等。

2、該約定對雙方均具有約束力，所以，在簽訂合同時應(yīng)充分考慮到工程的實際情況，以及承發(fā)包雙方的真實意愿，進行填寫，一般可以考慮填寫為“合格，力爭取得XX獎”。如果約定取得XX獎，一旦承包人無法取得，則應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。

六、合同文件構(gòu)成

應(yīng)注意的問題：

1、建設(shè)工程施工合同文件是指合同協(xié)議書（包括合同履行過程的洽商、變更等書面協(xié)議和文件）、中標通知書、投標書及其附件、施工合同專用條款、標準、規(guī)范與有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、工程量清單和工程報價書（預(yù)算書）。

它們之間的邏輯關(guān)系為：合同協(xié)議書是合同文件的總綱，中標通知書是發(fā)包人的承諾，投標書是承包人的要約，要約和承諾屬于合同簽訂程序，合同專用條款和通用條款規(guī)定了合同當事人的權(quán)利和義務(wù)，即解決做什么的問題，規(guī)范及圖紙規(guī)定了發(fā)包人、承包人和監(jiān)理人所做的標準，即解決怎樣做、怎樣管理的問題，工程量清單和工程報價單規(guī)定了工程做完以后如何結(jié)算付款的問題。

2、雙方若將招標文件、投標文件也約定為合同組成文件，建議將招標文件約定在前，因為根據(jù)《招標投標法》第19條規(guī)定，招標文件應(yīng)當包括招標項目的技術(shù)要求、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件，第27條規(guī)定，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。因此對于實質(zhì)性內(nèi)容應(yīng)按招標文件的實質(zhì)性條款優(yōu)先解釋。

另外需注意的是對于同一內(nèi)容的約定，當事人最好能在同一文件中加以規(guī)定，否則將導(dǎo)致同一內(nèi)容散見于不同文件，可能產(chǎn)生約定或理解上的不一致。

七、工程進度款支付

應(yīng)注意的問題：

工程進度款的支付管理在工程合同管理中具有重要地位，合同當事人均需引起重視，為此，雙方可進一步細化進度款的支付流程，實踐中，發(fā)包人往往沒有全額支付應(yīng)付的進度款，而是根據(jù)已完工程價款的一定比例予以支付，有的還約定進度款總額支付至簽約合同價的70%時停止支付，對此，雙方可作出細化約定。

八、竣工驗收

應(yīng)注意的問題：

1、竣工驗收是否合格直接關(guān)系到承包人是否能夠獲得工程價款，竣工驗收是全面檢驗工程建設(shè)是否符合設(shè)計要求和施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

2、竣工驗收的條件、程序是竣工驗收的具體操作方法，應(yīng)注意在專用條款或補充協(xié)議中明確約定竣工驗收的程序，以免雙方不提交驗收報告或者拒絕竣工驗收時產(chǎn)生爭議。

3、竣工日期、工程的移交和接收與工期直接相關(guān)，最終反映為是否產(chǎn)生工期索賠，應(yīng)注意當雙方對竣工日期發(fā)生爭議時，法律確定竣工日期的標準：首先，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；其次，承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交竣工驗收報告之日為竣工日期；最后，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

九、工程款結(jié)算

竣工結(jié)算工程合同管理最重要的條款之一。實踐中，工程結(jié)算常發(fā)生爭議。應(yīng)注意以下問題：

1、明確結(jié)算程序，我們在提供全程法律服務(wù)的過程中，已經(jīng)摸索出一套切實可行的方式，首先由承包人提交結(jié)算書，建設(shè)方對該結(jié)算書進行審核，然后將審核結(jié)果反饋給施工方，施工方就審核結(jié)果提出異議并進行協(xié)商談判，最后達成一致后定案簽認。

2、在結(jié)算過程中，異議必須書面提出，詳細說明依據(jù)；要談妥多少是多少，盡量縮小爭議范圍和項目；談不妥時，及時啟動訴訟或仲裁。

3、2013版施工合同中所稱的竣工結(jié)算包括工程造價、違約金、賠償金等全部合同履行相關(guān)工作的總結(jié)算，應(yīng)屬于“大結(jié)算”范疇。

十、爭議解決途徑

應(yīng)注意的問題：

1、民訴法解釋第28條明確規(guī)定建設(shè)工程施工合同糾紛案件按照不動產(chǎn)專屬管轄確定受訴法院，即建設(shè)工程施工合同糾紛由建設(shè)工程所在地人民法院管轄，從而排除了協(xié)議管轄。

2、但是仲裁的管轄約定依然有效。

十一、違約責任

沒有責任的義務(wù)等于沒有義務(wù)”，違約責任是合同履行過程中督促雙方按照合同履行最重要的條款，詳細約定違約責任，雙方才會對合同有所顧忌，履行合同也就不再僅僅依靠雙方的協(xié)議精神和誠實信用，而是依靠合同約定的違約責任。同時，當雙方產(chǎn)生爭議的時候，可以按照合同約定的違約責任要求違約方承擔違約責任，所以雙方應(yīng)在合同中詳細約定以下違約責任：

1、履約保證金(或保函)的具體內(nèi)涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定。

2、對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。

3、對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期同比例的約定。

4、對于優(yōu)先受償權(quán)的約定。

5、對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結(jié)算發(fā)生的任何異議，應(yīng)當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應(yīng)責任(留置權(quán))。

6、對于質(zhì)量爭議的約定：質(zhì)量問題認定的中間機構(gòu)設(shè)置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質(zhì)量部門。

7、對于質(zhì)保金的約定：質(zhì)保期的長短，質(zhì)保金返還的方式和利息支付問題。

8、對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。

9、關(guān)于工程違法轉(zhuǎn)分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉(zhuǎn)包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉(zhuǎn)包或者違法分包的，有權(quán)立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質(zhì)量、工期相應(yīng)處罰條款承擔全部責任外，應(yīng)當承擔工程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應(yīng)承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。

10、對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。

乙方施工該注意什么環(huán)節(jié)？如何安排？

一、注意的環(huán)節(jié)

1、材料進場前：要對目前工地的使用材料有所了解（是甲方指定的材料，還是設(shè)計指定的材料，還是本方指定就可以；要對要使用的材料的質(zhì)量，數(shù)量都要作到心中有數(shù)；對材料的市場價格要有所了解）。

2、注意的環(huán)節(jié)：材料員和材料經(jīng)銷商之間的默契的溝通。比如說，材料經(jīng)銷商對某種材料開出的價錢為100元，這個價錢已經(jīng)是很高的了，完全可以往下侃下一部分價錢（比如80元就可以成交），可是材料員卻要以120元的買回來，這樣材料員就掙了20元，而且材料經(jīng)銷商也賺了，這是一種雙贏的買賣，受損失的是工程承包方。這就必須要求材料員是一個誠實可靠的人，對公司負責的人。否則對于一個大的工程來說，光訂購材料這個環(huán)節(jié)就會損失大量的資金。你可以指定一個對公司忠誠的人來選購材料，他要求對選購的材料的價格，質(zhì)量要求都要相當了解，能夠最大程度的為公司節(jié)省資金。

3、材料進場中：材料進場時，材料員要對進場的材料的質(zhì)量，數(shù)量嚴格檢查。

4、材料使用過程中：材料在在提取使用前，施工主要負責人要熟悉施工圖紙，對所用的材料的數(shù)量做到心中有數(shù)，要按時按量提取材料，盡量控制材料使用量，嚴格按照圖紙施工，多用材料和少用材料土建工長都要以洽商的形式反映在書面上。也就是說主要負責人要對提取的材料嚴格把關(guān)，嚴禁多提錯提，提取材料要有材料提取記錄。其次：在現(xiàn)場要有人專門盯工程質(zhì)量，依圖施工，嚴禁浪費材料，丟失材料。工人對施工工藝不了解會導(dǎo)致浪費材料，還要防止工人盜竊施工材料和施工工具。

二、施工安排

1、施工要按工期嚴格進行，嚴禁窩工，無故停工，工人要有人記錄其出工時間，嚴格按出工時間結(jié)算工人工資。嚴禁多記錄工人出工時間。停工造成經(jīng)濟損失的要嚴厲處罰！

2、對于技術(shù)不合格的工人要加班不足其工做量（比如：一個工人應(yīng)該完成10平米地板，但他才完成8平米，那么一定要他加班完成余下2平米的工作量，而且不能多記工時，否則不能按全時記錄工時！）

總結(jié)結(jié)果就是：經(jīng)濟損失主要體現(xiàn)在，訂購材料上；材料儲存管理上；材料使用上中；施工中工人的出工時間，工人的技能；現(xiàn)場增加或者減少的工程量的洽商。

三、建議或者方法

1、對于材料的選購上要有可靠的人選，這個人對材料市場和材料的性能有很強的了解，能夠購得便宜經(jīng)濟的材料，或者選購類似同類產(chǎn)品性能且價格便宜的產(chǎn)品。他對材料的選購，進場要付全部責任。

2、材料進場，材料提出施工都要有專人記錄其數(shù)量，用途，型號，規(guī)格等。提出去的材料要有施工數(shù)量依據(jù)，技術(shù)負責人要對提出的材料用量負責，力爭做到提料準確，有據(jù)可依。不能想提多少材料就給多少材料，要根據(jù)施工需要提取。

3、材料儲存要符合儲存條件，保證儲存的材料的場所對材料本身不會造成浪費，損壞，丟失。材料庫要有專人24小時負責。

4、現(xiàn)場施工洽商要真實可靠，不能漏寫，多寫工程量和工日?，F(xiàn)場要有專人負責盯現(xiàn)場的施工質(zhì)量，材料用量，施工工具（施工工具是公司出的要登記領(lǐng)出，保證數(shù)量和質(zhì)量歸還），工人出工情況。嚴禁偷工減料。

5、有的情況可以報更多的工程量給甲方結(jié)算，而和包工頭結(jié)算時用實際工程量。要靈活處理。

6、防止項目經(jīng)理和包工頭形成默挈，項目經(jīng)理會多記錄工程量和工人工日。項目經(jīng)理是一個工程的總負責，他的忠誠度直接決定工程質(zhì)量的好壞和工程量的大小等。

7、面對不同的甲方報價要不同，審時度勢，靈活變通。有的時候一些新的材料報價和新的施工方法甲方不是很了解的情況下要高報價給對方。還有的情況是甲方不是很負責的人或者對工程不是很了解的人或者不在乎錢的人，都要多觀察來決定報價。

8、及時結(jié)算，以免時間太長文件丟失，損壞，不完整，都會導(dǎo)致結(jié)算不準確。

9、所有的資料都要作到資料完整，內(nèi)容完整正確，簽字完整，字跡清晰，洽商如果沒有主要負責人的簽字是不能起到作用的。所有的資料都是這樣，如果不能簽字完整是不能起到作用的，都會為以后的結(jié)算帶來麻煩。資料員要對這些工作負起責任來。

10、要有靈活的獎罰機制：提高專人的收入；開除公司的蛀蟲；懲罰貪小便宜的小人。多元化的收入：工資+獎金+提成+各項福利+年底分紅+季度分紅等。

總的原則就是：和包工隊報價要壓縮工程量；和甲方報價要提高工程量；嚴格按圖紙施工，保證工程質(zhì)量，多量少量要詳細記錄在洽商上;資料完整詳實；材料是最重要的一個環(huán)節(jié)，從材料訂購，進場，使用都要嚴格管理；結(jié)算要及時；人員對公司要負責任。

住建部2017版《建設(shè)工程施工合同》（示范文本）修改內(nèi)容對照與解讀

作者：朱中華律師

2017年10月30日，住建部公布了2017版《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201）（簡稱“2017版合同文本”）。與2013年《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF—2013—0201）（簡稱“2013版合同文本”）相比，2017版合同文本主要針對“缺陷責任“與”質(zhì)量保證金”兩項內(nèi)容進行了修改，具體修改見附件《住建部2017版建設(shè)工程施工合同（示范文本）修改對照表》。

一、關(guān)于“缺陷責任”的修改

（一）關(guān)于“缺陷責任期的起算時間“的修改

關(guān)于缺陷責任期的起算時間，2017版合同文本做了如下方面修改：

1、缺陷責任期的起算時間由“實際竣工日期起”，修改為“從工程通過竣工驗收之日起”。

2、增加規(guī)定“因承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣工驗收之日起計算”。

3、將“因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期自承包人提交竣工驗收申請報告之日起開始計算”，修改為“因發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法按合同約定期限進行竣工驗收的，在承包人提交竣工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期”。實際上，將此種情況下缺陷責任期的起算時間向后推了90天。

（二）關(guān)于缺陷責任具體內(nèi)容的修改

關(guān)于缺陷責任的具體內(nèi)容，2017版合同文本做了如下修改：

1、2017版合同文本增加了關(guān)于“缺陷責任的具體內(nèi)容”的描述，即第15.2.2項規(guī)定的，“缺陷責任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應(yīng)負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除，費用超出保證金額的，發(fā)包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應(yīng)費用后，不免除對工程的損失賠償責任。”

2、2017版合同文本明確缺陷責任期包含延長部分最長不能超過24個月。

3、2017版合同文本增加如下內(nèi)容，“由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用。”

二、關(guān)于質(zhì)量保證金的修改

關(guān)于質(zhì)量保證金，2017合同文本在第15.3款【質(zhì)量保證金】、第15.3.2目和第15.3.3目進行了以下修改：

1、2017版合同文本增加規(guī)定，“在工程項目竣工前，承包人已經(jīng)提供履約擔保的，發(fā)包人不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。”即履約擔保和質(zhì)量保證金不能同時使用。

2、2017版合同文本將質(zhì)量保證金的額度從“不得超過結(jié)算合同價格的5%”，修改為“不得超過工程價款結(jié)算總額的3%”，減輕了承包人的負擔。

3、2017版合同文本明確了如果發(fā)包人扣留的是質(zhì)量保證金，則“發(fā)包人在退還質(zhì)量保證金的同時按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款基準利率支付利息”。

4、2017版合同文本增加了退還承包人質(zhì)量保證金的程序，即：

“缺陷責任期內(nèi)，承包人認真履行合同約定的責任，到期后，承包人可向發(fā)包人申請返還保證金。添加微信號653278912索取新版施工合同全文。

發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應(yīng)于14天內(nèi)會同承包人按照合同約定的內(nèi)容進行核實。如無異議，發(fā)包人應(yīng)當按照約定將保證金返還給承包人。對返還期限沒有約定或者約定不明確的，發(fā)包人應(yīng)當在核實后14天內(nèi)將保證金返還承包人，逾期未返還的，依法承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后14天內(nèi)不予答復(fù)，經(jīng)催告后14天內(nèi)仍不予答復(fù)，視同認可承包人的返還保證金申請。

發(fā)包人和承包人對保證金預(yù)留、返還以及工程維修質(zhì)量、費用有爭議的，按本合同第20條約定的爭議和糾紛解決程序處理。”

三、2017版合同文本修改內(nèi)容

對承包人和發(fā)包人的影響

1、關(guān)于“缺陷責任期的起算時間“的修改總體上加重了承包人的責任，實際上延長了承包人承擔缺陷責任期限，對此承包人應(yīng)當特別注意。

2、關(guān)于質(zhì)量保證金的規(guī)定，則整體上減輕了承包人的義務(wù)和責任，因而該部分的修改對于承包人較為有利，業(yè)主對此應(yīng)當特別注意。

3、關(guān)于缺陷責任的具體內(nèi)容的修改，只是細化和明確了原來不明確的內(nèi)容，可以避免因理解不一致產(chǎn)生的分歧，并沒有明顯加重哪一方當事人的義務(wù)，對于當事人雙方都有好處。